Док просечна плата у Србији износи око 900 евра, тржиште луксузних некретнина у Београду и даље цвета.
На први поглед делује парадоксално, квадрати у неким деловима престонице достижу и до 10.000 евра, а купаца не мањка. Међутим, како објашњавају стручњаци из неколико водећих агенција, луксузни сектор функционише по потпуно другачијим правилима од класичног тржишта и често не осећа ни инфлацију ни пад кредитне тражње који погађа већину грађана.
Луксузно тржиште „живи свој посебан живот“
Душан Миркуловски, стручњак за некретнине и власник агенције Зидарт, каже да се тржиште луксуза одваја од остатка тржишта и не подлеже уобичајеним осцилацијама.
– То је мали сегмент, али упечатљив. Два су то потпуно различита света, један су просечни купци који зависе од кредита, а други они који купују из капитала. Тржиште луксуза има свој одвојени колосек и та два воза никако не иду заједно – објашњава Миркуловски за Курир.
Иако су претходних година поједине ексклузивне локације бележиле изузетно висок раст, он додаје да се у последње две године тржиште стабилизовало.
– Већи талас раста десио се 2022. и 2023. године, када су дошли руски купци. Од 2024. и сада 2025. године, све је прилично мирно, нема посебног раста, али ни пада – наводи он.
Сличан став дели и Мирјана Тодоровић, директорка агенције Еурополис, која сматра да луксузно тржиште у Београду „живи свој посебан живот“. Према њеним речима, овај сегмент има сопствену динамику и високу отпорност на економске промене управо зато што се највећи број трансакција обавља готовином.
– Купци у овом сегменту не зависе од кредита и каматних стопа, па зато не реагују на тржишне шокове. Они купују сигурност, престиж и локације које су ограничене и непоновљиве. Такве некретнине не губе вредност јер их једноставно нема много – каже Тодоровић у свом излагању за Курир.
Најчешће се купују из капитала које купци већ поседују
Како је могуће да луксузно тржиште функционише без застоја, док просечни грађанин једва достиже цену просечног стана? Стручњаци кажу да се у овом сегменту ради о потпуно различитим категоријама купаца.
– То су људи који не плаћају стан платама нити кредитима. Најчешће купују инвестиционо, из капитала који већ поседују. То нису исти људи, ни иста примања, тешко се могу поредити са стандардним купцима – објашњава Миркуловски.
Додаје да екстремне цене које се помињу у медијима, попут оних од 9.000 или 10.000 евра по квадрату представљају изузетак, а не правило.
Сличну анализу тржишта дао је Вељко Вукајловић, менаџер продаје у агенцији за некретнине Цитy Еxперт.
– То су појединачни случајеви. Такве вести одјекну у јавности, па се ствара утисак да сви купују по тим ценама, али заправо је реч о малом броју станова на специфичним локацијама – објашњава он.
Ипак, саговорници се слажу да не треба очекивати нагле падове цена. Према речима Мирјане Тодоровић, тржиште је ушло у фазу стабилизације, у којој више неће бити драматичних скокова, али ни корекција наниже.
– Тржиште луксуза има дуже циклусе. Цене не диктира број заинтересованих купаца, већ ограничена понуда и високи трошкови градње. Када су трошкови већ високи, свако даље повећање цене зависи искључиво од спремности купаца да плате премију за локацију, поглед, бренд и квалитет живота који тај стан нуди – наводи она.
Ко су купци ових некретнина?
Структура купаца луксузних станова у Београду је шаролика, али се у последњих неколико година приметно мења. Према речима Тодоровић, све више је млађих инвеститора, ИТ стручњака и предузетника са стабилним приходима из међународних пројеката.
Поред традиционалних профила као што су успешни бизнисмени, спортисти и људи из дијаспоре, сада видимо и нову генерацију купаца који желе квалитет живота који подразумева сигурност, приватност и функционалност – објашњава она.
Вукајловић додаје да су међу купцима и странци који се трајно настањују у Београду, наши људи који су капитал стекли у иностранству, као и спортисти и бизнисмени. Међутим, Вукајловић напомиње да међу њима има и оних са просечним капиталом.
– У Србији су некретнине и даље једна од најсигурнијих инвестиција. Многи премиум купци желе да свој новац сачувају управо кроз станове, било да планирају луксузне најмове или дугорочно улагање – истиче он.
Шта захтевају од луксузних некретнина?
Луксуз у Београду, тврде агенти, не подразумева само скупе материјале или квадратуру.
– Да би се неки стан сматрао луксузним, мора да има и микро и макро услове, квалитетан кварт, обезбеђење, портира, рецепцију, више лифтова и гаражних места. Често су ти комплекси повезани са спа центрима или тржним центрима – каже Миркуловски. Он наглашава да је у луксузним становима важнија звучна него топлотна изолација, као и да свака ставка мора да прати цену која се тражи.
Мирјана Тодоровић из Еурополиса додаје да данашњи луксуз подразумева и „мирну главу“, сигурност, енергетску ефикасност, аутоматизоване системе, сервис и одржавање без бриге.
– Купци више не купују само стан, већ животни стил. Луксуз данас значи комфор, приватност, обезбеђење, гаражу и могућност да живите без стреса – објашњава она.
Најтраженије локације у престоници
Најтраженије локације остају центар Београда, Врачар, Дорћол, Сењак и Дедиње, али ни те четврти нису једнако луксузне.
– Постоје ужи и шири делови Врачара, нису сви исти. Исто важи и за Дедиње, Сењак или Дорћол, ван главних улица постоје потпуно обични квартови – наводи Миркуловски.
Еурополис у својој анализи додатно истиче „микроџепове“ попут Неимара, Крунског венца, Доњег и Горњег Дорћола, као и поједине луксузне комплексе на Новом Београду и уз Саву и Дунав.
– Оскудне и непоновљиве локације увек диктирају цену. Када се томе дода квалитет градње, поглед, сигурност и репутација инвеститора, то постаје прави луксуз – објашњава Тодоровић.
Иако новоградња има очигледне предности, гараже, лифтове и савремене инсталације, адекватно адаптирани станови у старим зградама и даље имају своју публику.
– Стан на Крунском венцу, Неимару или Дорћолу, ако је врхунски реновиран, може достићи цене новоградње, па и више – каже Тодоровић.
Продаја луксузних станова често се одвија дискретније него на стандардном тржишту.
– Најбољи станови се продају најбрже, често не дођу ни до огласа, већ се продају директно кроз мрежу познатих купаца. Квалитетне, али не јединствене јединице обично се продају у року од два до четири месеца ако су реално процењене – наводи директорка Еурополиса.
Стручњаци се слажу да је београдско тржиште луксузних некретнина ушло у фазу стабилизације, али не и засићења. Очекује се постепени раст и даље јачање разлике између онога што је заиста луксуз и онога што је само скупо.
– Праве, аутентичне некретнине са приватношћу, погледом, обезбеђењем и беспрекорном изведбом задржаће стабилне цене и у наредним годинама. Пројекти који покушају да наплате луксузну цену, а не нуде стварну вредност, ући ће у стагнацију – закључује Мирјана Тодоровић.
Извор Курир.рс
