Сигурно сте барем једном чули за израз „кредитна способност“. Реч је о процесу у којем банке процењују да ли можете да отплатите кредит и на основу тог процеса доносе одлуку о одобравању зајма. Овај процес се примењује приликом аплицирања за било који тип кредита – од кеш кредита, кредита за рефинансирање до стамбеног кредита. Ипак, процена кредитне способности најчешће долази до изражаја управо при аплицирању за стамбене кредите, који су у последње време постали приоритет за многе грађане, посебно због променљивих каматних стопа.
Како банке процењују кредитну способност?
При одобравању стамбеног кредита, банке обично дозвољавају да се клијент задужи до 50-60% својих месечних примања. Међутим, у неким случајевима, банке користе формулу која умањује плате за износ просечне потрошачке корпе, што значи да износ на који можете рачунати за отплату кредита може бити нижи него што бисте очекивали.
Пример 1: Особа са платом од 86.000 динара месечно
Рецимо да особа има плату од 86.000 динара месечно. Ако банка одобри задужење до 50% од плате, то значи да особа може да се задужи за 43.000 динара месечно.
Међутим, ако особа већ плаћа друге банкарске обавезе, попут дозвољеног минуса и кредитне картице, то ће смањити износ који банка сматра њеном кредитном способношћу.
Пример обавеза:
Дозвољени минус: 4.000 динара месечно
Кредитна картица: 4.000 динара месечно
Од износа који особа може да искористи за кредит (43.000 динара), одузимамо 8.000 динара (4.000 за дозвољени минус и 4.000 за кредитну картицу), и долазимо до износа од 35.000 динара. То је износ који особа може месечно да отплаћује на основу тренутних обавеза.
Пример 2: Особа са минималном платом
Узмимо за пример особу која прима минималну плату од 47.696 динара месечно. Ако банка одобри задужење до 50% од плате, особа би могла да се задужи за 23.848 динара месечно.
Међутим, ако особа већ има друге обавезе према банци, као што су дозвољени минус и кредитна картица, то ће умањити износ који банка сматра њеном кредитном способношћу.
Пример обавеза:
Дозвољени минус: 3.000 динара месечно
Кредитна картица: 3.000 динара месечно
Од износа који особа може да искористи за кредит (23.848 динара), одузимамо 6.000 динара (3.000 за минус и 3.000 за картицу), што значи да ће особа моћи да отплаћује максимално 17.848 динара месечно за стамбени кредит.
Са платом од 47.696 динара месечно, могућност добијања стамбеног кредита је теоретски могућа, али износ кредита који можете добити биће ограничен због висине ваших месечних примања.
Банка обично дозвољава да клијент задужи до 50% својих месечних примања, што значи да бисте могли да отплаћујете месечну рату у висини до 23.848 динара. Међутим, важно је узети у обзир и друге факторе, као што су постојеће обавезе (дозвољени минус, кредитна картица, и слично), јер оне смањују износ који банка сматра вашом кредитном способношћу.
Како израчунати колико кредита можете добити?
Ако бисте могли да плаћате 23.848 динара месечно, уз претпоставку да имате каматну стопу од 6% и рок отплате од 20 година (240 месеци), ово је оквирни износ кредита који бисте могли да добијете:
Месечна рата од 23.848 динара за стамбени кредит са роком отплате од 20 година и каматом од 6% годишње може омогућити износ кредита од приближно 4.200.000 динара.
Важно је напоменути:
Ово је само оквирна процена јер тачан износ зависи од специфичних услова које поставља банка.
Ако већ имате друге обавезе према банци (нпр. дозвољени минус или кредитне картице), износ који можете да отплаћујете месечно ће бити мањи.
Такође, за стамбени кредит морате имати и новац за учешће, које је обично 20% од укупне цене стана (у овом случају око 12.000 евра за стан од 60.000 евра).
Како то утиче на износ стамбеног кредита?
С обзиром на то да банке обично одобравају стамбене кредите са роком отплате од 20 година, можемо проценити колики износ кредита би особа могла да добије уз месечну рату од 17.848 динара. Уз претпоставку да је камата око 6% годишње (што је просечна каматна стопа у Србији за стамбене кредите), особа би могла да добије кредит у износу од око 3.500.000 динара.
Иако је ово само оквирна процена, важно је напоменути да тачан износ зависи од специфичних услова банке, каматне стопе и других фактора. Због тога је препоручљиво да се обратите банци како бисте добили тачну понуду према вашој кредитној способности.
Ограничење камата на стамбене кредите од 2025. године
Према предлогу измена закона о заштити корисника финансијских услуга, који је тренутно у процесу усвајања у Народној скупштини, камате на стамбене кредите – како за нове, тако и за постојеће кориснике – биће ограничене на 5% од почетка 2025. године. Ова промена је важна јер би могла заштитити кориснике кредита у случају раста каматних стопа, као што је то случај са Еурибором, који може драстично да се повећа.
Како ће ограничење камата на 5% утицати на износ месечне рате?
Од почетка 2025. године, каматне стопе на стамбене кредите биће ограничене на 5% годишње, што значи да ће корисници кредита бити заштићени од евентуалног раста камата, чак и ако се тржишне каматне стопе повећају, попут раста Еурибора. Ово ограничење може значајно утицати на износ месечних рата, посебно за оне који отплаћују кредите са променљивом каматном стопом.
Како би се боље разумело како ће ово ограничење утицати на месечне обавезе, израчунали смо пример за стамбени кредит у износу од 3.500.000 динара, са роком отплате од 20 година и каматном стопом од 5%. Користећи стандардну формулу за израчунавање месечне рате стамбеног кредита, дошли смо до следећих резултата.
За стамбени кредит од 3.500.000 динара са каматом од 5% годишње и роком отплате од 20 година (240 месеци), месечна рата износила би приближно 23.070 динара. Овај износ је заснован на каматној стопи која је фиксна за целу отплату кредита, захваљујући закону који улази у примену 2025. године.
Закон предвиђа да банке не могу повећати камате на стамбене кредите изнад 5%, чиме би се спречили драстични скокови рата за кориснике кредита. Ова заштита ће бити посебно важна за оне који узимају стамбене кредите са променљивим каматним стопама, јер би им нова регулатива обезбедила стабилност у отплати кредита у наредним годинама.
