Измењен Закон о заштити корисника финансијских услуга Скупштина Србије усвојила је у марту ове године, али се примењује од 1. јула 2025, а подразумева да дужник може самостално да прода свој стан, уколико има тешкоће у отплати стамбеног кредита.
Наиме, новим законом уведено је правило по којем корисник стан обезбеђен хипотеком, свој дуг према банци може измирити тако што ће у року од најмање два месеца сам продати некретнину и из продајне цене измирити дуг према банци, а остатак задржати.
Дужник може да изабере и другу опцију: да пренесе право својине на непокретности на банку, чиме ће се дуг по стамбеном кредиту сматрати – измиреним у целости, и то независно од тога за колику цену банка касније може да прода ту непокретност.
И сам законописац подсећа да се и у судском и вансудском поступку продаје непокретности, некретнине заложене за стамбени кредит често продају по цени знатно испод тржишне.
„Таква продајна цена некада није довољна да покрије преостали износ дуга корисника, па он остаје без некретнине, а и даље дугује банци. Овим чланом (45) предвиђа се решење које ће подстаћи банку, односно корисника да сами, ван извршног поступка продају заложену некретнину по цени која је веома близу тржишној“, указује се у образложењу овог закона.
Јер, за разлику од продаје некретнине у извршном поступку, када корисник сам продаје некретнину он има значајан подстицај да је прода по највишој могућој цени – пошто ће сав износ који преостане након измирења дуга задржати.
Поред тога, како се указује у образложењу, избегавају се трошкови извршног поступка које такође сноси дужник. И треће – потенцијални купци ће пре купити некретнину директно од корисника, него у поступку извршења.
Уколико дужник не може, или не жели, сам да прода стан, друго решење је да дуг по кредиту измири преносом права својине на банку, што је такозвана „замена испуњења“.
Ту, међутим, постоји услов.
„Да би се ова могућност применила неопходно је да заложена некретнина на тржишту вреди најмање пет одсто више од износа дуга. Такође, неопходно је да је корисник кредита једини власник те некретнине, као и да на њој не постоје други терети, односно права трећих лица, која на било који начин ограничавају право својине банке. Ако је некретнина стечена у току трајања брачне заједнице а супружници су солидарни дужници по кредиту или је један од супружника јемац – за пренос права својине неопходна је сагласност оба супружника. Исто важи и ако постоји више корисника кредита (неопходна је сагласност свих корисника)“, наводи Народна банка Србије у образложењу закона.
Банка на овај начин, наводи се, стиче право својине на некретнини и истовремено престаје њено потраживање према кориснику по основу стамбеног кредита.
„Банка затим има подстицај да слободно на тржишту прода некретнину по што већој цени, како би из те цене наплатила своје потраживање“, појашњава се.
Фото: МОНДО/Стефан Стојановић
У случају преноса права својине на банку, не настаје пореска обавеза по основу пореза на пренос апсолутних права.
Истовремено, банци је обезбеђен сигуран начин наплате потраживања из стамбеног кредита.
„Без обзира на обавезу да кориснику да могућност самосталне продаје, за случај да корисник не поступи по закону, односно да одбије предлог банке, њој и даље стоји на располагању покретање вансудског поступка намирења, односно извршног поступка ради намирења свог потраживања. Додатно, да би се спречила злоупотреба, предвиђено је да се, ако корисник искористи опцију продаје некретнине, купопродајна цена мора уплатити на рачун банке повериоца. Наглашено је да је ништава одредба уговора о купопродаји којом је предвиђено да се купопродајна цена не преноси на рачун банке која је хипотекарни поверилац“, наводи НБС у образложењу.
Колики су рокови
Ако дужник западне у проблем отплате стамбеног кредита, банка по овом закону мора кориснику прво да понуди две опције.
Прва је да „у року који банка одреди, а који не може бити краћи од два месеца, корисник изврши продају непокретности и да банци пренесе приход од продаје те непокретности, ради плаћања укупног износа дуга по стамбеном кредиту, укључујући доспелу камату и евентуалне трошкове“.
Друга је, да у року од месец дана банци пренесе право својине на тој непокретности – а ово је могуће „само ако је према последњој процени тржишна вредност некретнине најмање за 5% већа од дуга корисника који укључује камате и евентуалне трошкове“.
Ово мора свака банка да понуди дужнику по стамбеном кредиту и тек потом може да размишља о покретању вансудског поступка намирења у складу са законом којим се уређује хипотека, односно покретању извршног поступка.
„Ако корисник одбије понуду, односно у року који је банка одредила не пренесе приход од продаје непокретности или не пренесе право својине на непокретности на банку – банка може покренути вансудски поступак намирења у складу са законом којим се уређује хипотека, односно извршни поступак, а ради намирења свог потраживања“, прецизира се у Закону о заштити корисника финансијских услуга.
Додатна камата
Ако прихвати једну од понуђене две опције дужник мора да рачуна да банка има право да му обрачуна и камату на дуг у периоду који је одређен за продају непокретности или пренос права својине на непокретности.
Ова камата се рачуна „по стопи чија висина представља половину вредности стопе затезне камате, односно половину вредности уговорене редовне камате, ако је редовна камата већа од затезне камате“.
Ако дужник сам продаје непокретност, купац мора новац од продаје да уплати на рачун банке која му је одобрила тај стамбени кредит и ако се уговором о купопродаји предвиди другачије – та одредба је ништава.
Када банка намири своје потраживање уплатом купопродајне цене, она је, опет према овом закону – „дужна да истог дана пренесе на рачун корисника евентуални преостали износ купопродајне цене из тог става“.
Шта су изузеци
Закон предвиђа и изузетке, тј. случајеве у којима банка није обавезна дужнику да понуди поменуте две могућности – да сам прода некретнину или да пренесе право својине на банку.
То су следећи случајеви:
1) Када корисник кредита није и власник непокретности која је предмет хипотеке, са уделом 1/1;
2) Када је предмет хипотеке стечен у току трајања брачне заједнице, а брачни партнер који је солидарни дужник по стамбеном кредиту или јемац, није дао изричиту сагласност за пренос права својине на тој непокретности на банку;
3) Када постоји више корисника стамбеног кредита који је обезбеђен хипотеком на непокретности, а нису се сви корисници сагласили с преносом права својине на тој непокретности;
4) Када је на непокретности уписана хипотека другог реда, забележба спора и/или извршења, или је, након успостављања хипотеке у корист банке, уписано право плодоуживања, право закупа, службености или било који други терет који би на било који начин ограничавао право својине банке на тој непокретности након преноса, односно спречава банку да се одмах укњижи као власник на непокретности;
5) Када је стамбени кредит је осигуран код Националне корпорације за осигурање стамбених кредита (НКОСК), а не постоји њена сагласност на опцију измирења обавеза корисника по стамбеном кредиту преносом права својине на непокретности;
6) Када је кредит проглашен доспелим у целости пре ступања на снагу овог закона.
А нови, измењени Закон о заштити корисника финансијских услуга ступио је на снагу осмог дана од објаве (6. март 2025) у Службеном гласнику, што значи 14. марта 2025.
